太陽光義務化、東京都の新築で施主が負うのは？2kW基準と補助12万円

「東京都で家を建てると、屋根に太陽光パネルを載せないといけない」。2025年4月に始まった都の制度は、よくこう言い換えられます。

実際に義務を負うのは、都内で毎年たくさんの家を建てている住宅会社のほうです。家を建てる人には、設置を検討する努力義務があるだけ。載せないと決めても、建築確認が下りなくなったり罰則を受けたりすることはありません。

それでも、どの会社に頼むかで、打ち合わせで出てくる提案や説明の中身は変わります。制度の正式名は「東京都建築物環境報告書制度」。都環境局のガイドラインを読み込み、施主の立場から見て何が変わるのかを整理しました。

義務を負うのは「年2万㎡以上を建てる会社」

対象になる建物は、延べ面積2,000㎡未満の新築です。戸建て住宅のほとんど、小さなアパートや店舗もここに入ります。義務を負うのは、こうした建物を都内で年間合計2万㎡以上建てる事業者で、制度上は「特定供給事業者」と呼ばれる。都は、都内で1年間に新築される建物の棟数の半分ほどが対象になると見込んでいます。

2万㎡は、延べ床100㎡の家なら年200棟分。大手ハウスメーカーや大手の分譲会社の規模で、地域の工務店はたいてい届きません。

出典: 東京都環境局『東京都建築物環境報告書制度に関するガイドライン』（2024年）

事業者の区分	都内の年間供給面積	基準を守る必要	適合状況の公表
義務対象（特定供給事業者）	2万㎡以上	あり	あり
任意参加（都が承認）	5,000㎡以上2万㎡未満（5,000㎡未満は複数社の連名）	あり	あり
それ以外の会社	2万㎡未満	なし（報告書の任意提出は可）	提出した場合のみ
家を建てる人（建築主）	―	なし（努力義務）	なし

出典: 東京都環境局『東京都建築物環境報告書制度に関するガイドライン』（2024年）（表2 供給面積別の制度対象者の比較）

任意参加の枠があるのは、中堅の住宅会社や工務店のグループが自ら手を挙げられるようにするためです。手を挙げた会社は、義務対象の会社と同じ基準を守り、結果も公表されます。

2,000㎡以上の大きな建物は、以前から別の「建築物環境計画書制度」で扱われています。マンションでも2,000㎡未満の小規模なものは、今回の制度の対象に入ります。

2022年の条例改正から、2025年4月の開始まで

制度は突然始まったわけではありません。都は2022年12月に環境確保条例を改正し、準備期間を2年以上とってから施行しました。都の発表では、都内のCO2排出量のうち7割超が建物に由来します。新しく建つ家の性能を底上げしないと、2050年のゼロエミッションに届かないというのが都の考え方です。

出典: 東京都環境局『東京都建築物環境報告書制度に関するガイドライン』（2024年）、東京都『令和8年度「東京エコビルダーズ」募集開始』（2026年3月30日）

出典: 東京都環境局『東京都建築物環境報告書制度に関するガイドライン』（2024年）、東京都環境局『建築物環境報告書制度の概要等』

最初の集計は2025年度の1年分です。都は2026年3月から、この制度で優れた家を建てた会社を「東京エコビルダーズ」として登録・表彰する募集も始めました。対象は2025年4月から2026年3月末までに確認済証を受けた延べ2,000㎡未満の新築です。会社選びの材料として、登録や表彰の結果も見ておくとよいでしょう。

出典: 東京都『令和8年度「東京エコビルダーズ」・「東京エコビルダーズアワード」募集開始』（2026年）

1棟ずつではなく、会社の合計で数える

制度のいちばんの特徴はここです。太陽光の基準は「1棟に何kW」ではなく、会社がその年に建てた家全体で必要な合計容量として決まります。

計算式は「設置可能棟数×算定基準率×2kW」。設置可能棟数とは、建てた棟数から屋根が小さすぎる家などを除いた数です。算定基準率は日当たりの条件を踏まえて都内を3つに分けた割合で、事業者は区域ごとの率で足し合わせるか、場所に関係なく一律0.85を使うかを選べます。

区域	主な区市町村	算定基準率
区域1	千代田区、中央区、檜原村、奥多摩町	0.30
区域2	港区、新宿区、文京区、品川区、大田区、渋谷区、杉並区、練馬区、足立区、江戸川区など20区と武蔵野市	0.70
区域3	目黒区、世田谷区、八王子市、立川市、町田市、府中市、調布市など多摩地域の多くと瑞穂町・日の出町	0.85

出典: 東京都環境局『東京都建築物環境報告書制度に関するガイドライン』（2024年）（表7 算定基準率。区域2・3の全市区町村はガイドラインを参照）

ガイドラインの計算例を読む

都のガイドラインには、注文戸建てを年500棟建てる会社の例が載っています。区域2で200棟（うち屋根が小さく除外できる家4棟）、区域3で300棟（同1棟）。基準は（200−4）×0.70×2kW＋（300−1）×0.85×2kWで、合計782.7kWです。

500棟で割ると1棟あたり約1.6kW。仮に1棟に5kWずつ載せるなら、160棟ほどで基準に届く計算になります。残りの340棟はパネルなしでも、会社としては基準を満たせるわけです。

出典: 東京都環境局『東京都建築物環境報告書制度に関するガイドライン』（2024年）（再エネ設置基準等の適否の考え方）

「義務化なのに全員ではない」と言われるのは、この合計方式のためです。私たちは、施主にとってはわかりやすい仕組みだと見ています。日当たりの悪い家に無理に載せる理由がなくなるからです。

屋根が小さい家は、最初から計算の外

南向きなどの屋根（真東から真西までの範囲に向いた面）の水平投影面積が20㎡未満の家は、算定から除外できます。屋根面が2つ以上あるときは、最も大きい面が20㎡未満で、かつ2番目が10㎡未満であることが条件です。防火や景観の規制など、法令で設置できない建物も除外されます。

出典: 東京都環境局『東京都建築物環境報告書制度に関するガイドライン』（2024年）

都心の狭小地に建てる3階建てなどは、ここに当てはまる場合があります。除外になるかどうかは設計図で判断されるので、会社に「この家は算定除外に当たりますか」と聞けば答えてもらえます。

なお、都は努力目標として「誘導基準」も示していて、こちらは1棟あたり5kW（分譲戸建ては4kW）で同じ計算をします。

太陽光だけではない。断熱とEV充電の基準も同時に始まった

制度の名前から太陽光ばかりが話題になりますが、特定供給事業者には全部で5つの義務があります。断熱・省エネの基準、太陽光などの再エネ設備の基準、電気自動車の充電設備の基準、施主への説明、そして都への報告です。

基準	求められる水準	数え方
断熱性能	外皮平均熱貫流率UA値0.87以下（誘導基準は0.60以下）	1棟ごとに必ず適合
省エネ性能	注文戸建ては平均BEI0.8以下、分譲戸建ては0.85以下、共同住宅は0.9以下	会社が建てた家の平均
太陽光などの再エネ	設置可能棟数×算定基準率×2kW	会社全体の合計
EV充電設備	駐車場がある場合、充電設備か将来用の配線・配管を整備	1棟ごとに適合

出典: 東京都環境局『東京都建築物環境報告書制度に関するガイドライン』（2024年）（表3 省エネルギー性能基準ほか）

UA値0.87は、東京の多くの地域で国の断熱等級4に当たる水準で、2025年4月からは国の法律でもすべての新築に求められています。特定供給事業者に頼むかどうかで、断熱の最低ラインが変わるわけではありません。国の基準の動きは2025年の省エネ基準義務化と4号特例の縮小、等級ごとの差は断熱等級6と7の違いにまとめています。

意外と効いてくるのがEV充電です。駐車場のある家では、分電盤から駐車スペースまで充電用の配線か配管を通しておくことが求められます。屋外の散水用コンセントとは別の、充電専用の回路です。

ガイドラインには、40kWhを充電するのにかかる時間の目安も載っています。100V（1.5kW）で約27時間、200V（3.2kW）で約13時間、200Vの普通充電設備（6kW）なら約7時間です。いまEVに乗っていなくても、新築時に配管だけ通しておけば後の工事はずっと小さく済みます。

出典: 東京都環境局『東京都建築物環境報告書制度に関するガイドライン』（2024年）（電気自動車充電設備整備基準）

施主の手元に届くのは「環境性能の説明書」

施主がこの制度にいちばんはっきり触れるのは、契約前後の打ち合わせです。特定供給事業者は、建てる家の環境性能を書面（電子データでも可）で渡して説明しなければなりません。特定供給事業者以外の会社にも、同じ説明をする努力義務があります。

都が示している説明書の参考様式には、次のような欄があります。

• 断熱性能（UA値）と省エネ性能が、都の基準・誘導基準を満たしているか
• 太陽光の設置予定と容量（誘導基準5kW以上を満たすか）
• 駐車場の有無と、充電設備や配管の整備状況
• 周辺の建物による日影など、パネルの発電に影響する事情

出典: 東京都環境局『建築物環境報告書制度 改正概要』（2024年）、東京都環境局『東京都建築物環境報告書制度に関するガイドライン』（2024年）（表14 参考様式の記載・説明内容）

説明を受けたあとに設置を見送っても、手続き上の不利益はありません。義務を果たせなかった場合に都が指導・助言や勧告を行い、正当な理由なく勧告に従わなければ公表されるのは、事業者の側です。

出典: 東京都環境局『東京都建築物環境報告書制度に関するガイドライン』（2024年）（第10 都による指導・助言、勧告等の措置）

説明書のどこを見るか

書面を受け取ったら、まず断熱の欄に書かれたUA値を見ます。基準の0.87は最低ラインなので、ここが0.60以下（都の誘導基準）に届いているかどうかで、冬の暖かさと光熱費はかなり変わります。

太陽光の欄は「設置しない」と書かれていても問題はありません。設置する場合は容量が5kWに届くか、届かないならその理由（屋根の向き、日影、予算）が説明されているかを確かめます。充電設備の欄は、駐車場があるのに「配管なし」になっていないか。ここは後から直すと外構を掘り返す工事になります。

周辺環境の欄に日影の記載があれば、冬至の前後にどの面がどれだけ影になるのか、図で示してもらうと判断しやすくなります。説明書は1社分だけでは良し悪しがわかりません。同じ様式の書面を2〜3社から集めて並べると、会社ごとの考え方の違いが見えてきます。

載せるとしたら、補助金でいくら戻るのか

制度そのものとは別に、都は家庭用の太陽光に補助金を出しています。令和8年度（2026年度）の「家庭における太陽光発電導入促進事業」では、新築住宅と既存住宅で単価が分かれています。

区分	出力	補助単価	上限・条件
新築住宅	3.6kW以下	1kWあたり12万円	上限36万円
新築住宅	3.6kW超	1kWあたり10万円	50kW未満
既存住宅	3.75kW以下	1kWあたり15万円	上限45万円
機能性PVの上乗せ	―	1kWあたり10万・8万・5万・2万・1万円	認定製品の区分による

出典: 東京都『災害にも強く健康にも資する断熱・太陽光住宅普及拡大事業 令和8年度助成メニュー（別紙2）』（2026年）。受付はクール・ネット東京（助成事業のページ）

単価と上限を掛け合わせると、新築の3.6kW以下の区分は3kWで上限の36万円に達します。3kWを少し超える容量にしても、3.6kWまでは補助額が増えない計算です。容量を決めるときは、補助金の区切りより屋根の大きさと家族の使う電気の量を先に考えたほうが後悔が少ないはずです。

新築で3kWなら36万円が目安です。屋根一体型など「機能性PV」に認定された製品は、さらに上乗せがあります。同じ事業で蓄電池は1kWhあたり10万円（DR実証に参加しない場合は上限120万円）、V2Hは太陽光とEV・PHVがそろえば費用の全額（上限100万円）が対象です。蓄電池の国と都の補助は家庭用蓄電池の補助金2026で詳しく比べています。

出典: 東京都『災害にも強く健康にも資する断熱・太陽光住宅普及拡大事業 令和8年度助成メニュー（別紙2）』（2026年）

何年で元が取れるか

東京都環境局の試算（令和7年10月時点）では、4kWのパネルの設置費用が117万円、補助金なしで回収まで14年、補助金を使えば8年としています。

出典: 東京都環境局『太陽光発電のメリット』（2025年）

国の固定価格買取制度（FIT）も見ておきます。2026年度に認定を受ける10kW未満の住宅用は、売電単価が1〜4年目は1kWhあたり24円、5〜10年目は8.3円です。最初の4年に高い単価で売り、その後は自家消費を増やすほど得になる設計に変わりました。

出典: 資源エネルギー庁『買取価格・期間等』（2026年）

売電単価の変化や、蓄電池を足したときの回収年数は新築に太陽光と蓄電池は元が取れるかで試算しています。

“載せませんか”と言われたら、どう考えるか

特定供給事業者は会社全体で容量を積み上げる必要があるので、条件のよい家にはまず提案が来ます。断るのは自由です。ただ、提案の理由が「義務だから」だけなら、話を一度ほどいてみる価値があります。

家の条件	編集部の見立て	確認したいこと
南向きの屋根が20㎡以上あり、周りに高い建物がない	載せる方向で検討してよい	発電量の試算、補助金を引いた実費
屋根は大きいが、隣の建物の影が冬に長くかかる	容量を絞るか見送る	説明書の日影の欄、季節ごとの発電量
都心の狭小地で3階建て	算定除外に当たる可能性がある	南面屋根の水平投影面積
日中ほとんど家にいない共働き世帯	蓄電池とセットなら検討	自家消費率、蓄電池の補助
10年以内に住み替える予定	回収前に手放す可能性が高い	売却時の評価、PPAやリースの選択肢

表は、都の試算と制度の仕組みをもとにした編集部の考えです。同じ区でも、敷地の向きと隣家との距離で答えは変わります。

迷ったときは、発電量の試算を「冬至の日影を入れた条件」で出し直してもらうのが近道です。夏の晴天を前提にした数字だけで決めると、回収年数を短く見積もりがちになります。

私たちは、太陽光を「義務か任意か」で決めるより、「この屋根で何年で回収できるか」で決めるほうがいいと考えています。そのうえで、断熱にかける予算を削ってまでパネルを載せることにはすすめません。断熱は後から直すのが難しく、パネルは後からでも載せられるからです。

逆に、載せると決めたなら、補助金の事前申込を契約前に済ませられるかを会社に確認してください。都の助成事業は申込の手順が決まっていて、順番を間違えると対象外になることがあります。国の補助金との組み合わせはZEHの補助金2026、GX志向型住宅、2027年度の見通しは2027年の住宅補助金で追っています。

パネルを載せると火災保険の扱いも確認が要ります。保険料の動きは火災保険の値上げ2026に書きました。

買わずに載せる方法もある

設置費用を自分で出さない選択肢もあります。東京都環境局は、パネルを事業者が持つ「初期費用ゼロ」の手法を4つに分けて紹介しています。

手法	パネルの持ち主	施主が払う・受け取るもの
リース	事業者	毎月の定額のリース料を払う
電力販売（PPA）	事業者	発電した電気を事業者から買う
屋根貸し	事業者	屋根の使用料を受け取る
売電権の譲渡モデル	建築主	売電収入の一部を事業者に渡し、設置費用を抑える

出典: 東京都環境局『太陽光発電設備の導入・維持管理』（右列は編集部による要約）

住宅会社にとっても、この方式で載せたパネルは基準の容量に数えられるので、提案に組み込まれることがあります。契約期間が終わったあと設備を無償で譲り受けられるのか、途中で家を売ったらどうなるのか。この2点は契約書で必ず確かめてください。

ここは意見が分かれるところです。編集部は、住宅ローンの金利で設置費用を借りられるなら、自分で持つほうが長い目では得だと考えています。ただ、10年以内の住み替えが見えている家庭なら、リースやPPAのほうが身軽です。

川崎市も同じ時期に始めている

東京都と同じ2025年4月、川崎市も大手ハウスメーカーなどを対象に、延べ床2,000㎡未満の新築への太陽光の設置を求める制度を導入しました。川崎市は「必ずしも全ての新築建物に設置を求めるものではありません」と説明しており、基準に合わなかった場合の罰則もありません。家を建てる人には、建物の環境配慮に努めるよう呼びかけるにとどめています。

出典: 川崎市『新たに川崎市に家を建てる方・購入する方』（2024年）

川崎市で土地を探している人は、地価や補助金と合わせて川崎市の注文住宅の費用相場も参考にしてください。

ここで扱ったのは東京都と川崎市の2つだけです。ほかの自治体にも独自の制度がありますが、条件がそれぞれ違うので、建てる場所の役所の情報を確かめるのが確実です。

打ち合わせの前に、よく聞かれること

参考・出典

• 東京都環境局『東京都建築物環境報告書制度に関するガイドライン（第1.0版）』（2024年3月。2024年11月に第1.1版へ改正）（対象事業者、5つの義務、算定基準率、算定除外、充電設備、説明書、勧告・公表）
• 東京都環境局『建築物環境報告書制度 改正概要（第1.1版）』（2024年）（任意参加、説明の参考様式）
• 東京都環境局 太陽光ポータル『建築物環境報告書制度の概要等』『太陽光発電のメリット』（令和7年10月時点の試算）
• 東京都『災害にも強く健康にも資する断熱・太陽光住宅普及拡大事業 令和8年度事業の概要』（2026年2月18日）、別紙2 令和8年度助成メニュー
• 資源エネルギー庁『買取価格・期間等』（2026年度）
• 川崎市『新たに川崎市に家を建てる方・購入する方』（2024年9月更新）

参照日: 2026年11月13日