土地購入の諸費用と仲介手数料｜2,000万円で約106万円の内訳

「仲介手数料は物件価格の3%＋6万円」。土地探しを始めると必ず耳にする式ですが、これは料金表ではありません。国が告示で決めた上限で、実際の額は不動産会社との媒介契約で決まります。

そして土地を買うときのお金は、仲介手数料だけでは終わりません。登記の税金、契約書の印紙、司法書士への報酬、固定資産税の清算金、あとから届く不動産取得税。2,000万円の土地で、編集部が国税庁や都道府県の資料をもとに積み上げると、合計はおよそ106万円になりました。

どの費用がいくらで、どこまでが動かせない額なのか。上限の仕組みから順に見ていきます。

「3%＋6万円」は上限で、定価ではない

宅地建物取引業者が受け取れる報酬の上限は、昭和45年建設省告示第1552号で決められています。直近では令和6年国土交通省告示第949号で改正され、2024年7月1日から施行されました。

出典: 国土交通省『宅地建物取引業法関係』

計算の基本は、価格を3つの帯に分けて別々の料率をかける方法です。国土交通省の消費者向けの案内では、料率は消費税込みで示されています。

価格の帯	料率（税抜）	料率（税込）
200万円以下の部分	5%	5.5%
200万円超400万円以下の部分	4%	4.4%
400万円を超える部分	3%	3.3%

出典: 国土交通省『不動産取引に関するお知らせ』、国土交通省『宅地建物取引業法関係』

国土交通省の計算例では、1,000万円の物件なら「200万円×5.5%＋200万円×4.4%＋600万円×3.3%」で、依頼者一方から受け取れる上限は39.6万円（税込）です。「3%＋6万円」は、この3段階の計算を1本の式にまとめた速算式にすぎません。400万円を超える物件なら、どちらで計算しても同じ額になります。

出典: 国土交通省『不動産取引に関するお知らせ』

土地の売買そのものには消費税がかかりません。国税庁は土地の譲渡を非課税取引としています。一方で、仲介手数料は不動産会社のサービスへの対価なので消費税がかかる。上の表で税抜と税込を分けているのはこのためです。

出典: 国税庁『No.6201 非課税となる取引』

もう一つ、2024年の改正で変わった点があります。800万円以下の「低廉な空家等」の売買では、通常の計算を超えて「30万円×1.1倍」（33万円）までを上限として受け取れる特例ができました。郊外の安い土地を探している人は、この特例の説明を受けて合意したうえで、通常より高い手数料になる場合があると覚えておくと戸惑いません。

出典: 国土交通省『不動産取引に関するお知らせ』

2,000万円の土地で積み上げると、106万円前後

ここからは想定のケースで計算します。価格2,000万円、広さ120㎡（約36坪）、固定資産税評価額1,400万円の宅地を買い、3年以内に床面積100㎡の家を建てる人です。評価額は土地ごとに違うので、実際の計算では売買契約の前に不動産会社から固定資産税の評価証明書や納税通知書の写しを見せてもらってください。

費用	この想定での額	計算の根拠	払う相手
仲介手数料（上限）	72.6万円	（2,000万円×3%＋6万円）×1.1	不動産会社
売買契約書の印紙税	1万円	1,000万円超5,000万円以下の軽減税額	国（収入印紙）
登録免許税（所有権移転）	21万円	評価額1,400万円×1.5%	国（登記の際に納付）
司法書士の報酬	約5.7万円	日本司法書士会連合会のアンケート平均	司法書士
固定資産税・都市計画税の清算金	6万円	年税額12万円と仮定し、7月1日引渡し・184日分	売主
不動産取得税	0万円（減額を受けた場合）	住宅用土地の減額で税額がなくなる	都道府県
合計	約106.3万円	減額を受けないと約127.3万円

各項目の出典は次の章以降に記載。評価額・年税額・引渡し日は編集部の想定です。

価格に対する割合は約5.3%。7割近くを仲介手数料が占めます。逆に言えば、仲介を通さない土地なら諸費用は一気に軽くなる。ただし、その場合に何が起きるかは後の章で触れます。

ここに住宅ローンの事務手数料や保証料、土地に古家があれば解体費、測量や地盤調査が加わることがあります。解体を伴う場合の相場は建て替えの費用と解体の相場にまとめました。家の建築まで含めた諸費用の全体像は注文住宅の諸費用の内訳で扱っています。

登記の税金は、売買価格ではなく評価額にかかる

土地の名義を自分に移す所有権移転登記には、登録免許税がかかります。国税庁の税額表では、土地の売買による移転登記の税率は本則が1,000分の20（2%）。2029年（令和11年）3月31日までに登記を受ける場合は、軽減税率の1,000分の15（1.5%）になります。

出典: 国税庁『No.7191 登録免許税の税額表』（令和8年4月1日現在法令等）

かける相手は売買価格ではありません。固定資産課税台帳に登録された価格、いわゆる固定資産税評価額です。評価額は売買価格より低いことが多く、先ほどの想定では2,000万円の土地でも登録免許税は21万円で済みました。

登記の手続きは、司法書士に頼むのが一般的です。報酬は司法書士ごとに自由に決められますが、日本司法書士会連合会の2024年3月の報酬アンケートでは、評価額合計1,000万円の土地1筆と建物1棟を売買で移転登記する例の平均が56,678円でした。住宅ローンを組んで抵当権を設定する例（債権額1,000万円）では、平均42,699円です。

出典: 日本司法書士会連合会『報酬アンケート結果』（2024年3月実施）

アンケートの例は土地と建物をまとめた場合なので、土地だけの登記ならこれより低くなることもあります。決済の場に立ち会うための出張があるかどうかでも変わる、と連合会自身がただし書きを付けています。見積もりを取るなら、登録免許税と報酬を分けて書いてもらうこと。そのほうが2社を並べたときに比べやすいはずです。

売買契約書に貼る印紙も、2027年3月31日までは軽減税額です。

契約書に書かれた金額	印紙税（軽減後）
500万円超1,000万円以下	5,000円
1,000万円超5,000万円以下	1万円
5,000万円超1億円以下	3万円

出典: 国税庁『No.7108 不動産売買契約書の印紙税の軽減措置』（2014年4月1日から2027年3月31日までに作成される契約書）

印紙代は売主と買主がそれぞれ自分の持つ契約書の分を負担する形が多く、2,000万円の土地なら1万円。小さな額でも、2027年4月以降の軽減の扱いは決まっていないので、契約の時期によっては変わり得ます。

不動産取得税は、3年以内に家を建てるかで0円にも21万円にもなる

土地の引渡しから数か月たつと、都道府県から不動産取得税の納税通知書が届きます。東京都主税局の案内では、2027年3月31日までに取得した土地の税率は3%。宅地の場合は課税標準が価格の2分の1になる特例も、同じ期限まで続きます。

出典: 東京都主税局『不動産取得税』

想定の土地なら、評価額1,400万円の2分の1にあたる700万円に3%をかけて21万円。ところが、その土地に住宅を建てると、ここから大きな減額が受けられます。

新潟県の案内によると、土地を取得してから3年以内（2004年4月1日から2031年3月31日までの取得の場合）に、その土地に一定の要件を満たす住宅が新築されれば、住宅用土地の減額の対象です。新築まで土地を持ち続けているか、土地を譲り受けた人が新築した場合に限られます。

出典: 新潟県『不動産取得税の住宅用土地の減額』

減額されるのは、次のうち多いほうの額です。

• 45,000円
• 土地1㎡あたりの価格 × 住宅の床面積の2倍（200㎡が上限）× 3%（宅地は1㎡あたりの価格を2分の1にして計算）

出典: 新潟県『不動産取得税の住宅用土地の減額』

想定の土地で計算すると、1㎡あたりの価格は700万円÷120㎡で約5.8万円。床面積100㎡の2倍の200㎡と3%をかけると約35万円になり、税額の21万円を上回るので、納める額は0円です。新潟県の計算例でも、税額132,000円に対して減額150,000円となり、納付額は0円とされています。

土地を買ったものの、建築会社選びに時間がかかって3年を過ぎた。そうなると減額は受けられず、想定のケースでは21万円をそのまま納めることになります。私たちは、土地の契約より先に、建築会社の候補を2〜3社まで絞っておく順番をすすめています。土地を先に押さえても、着工できなければ税金の面でも損をするからです。

なお、2026年4月1日以降に取得した土地は、課税標準額が16万円未満なら不動産取得税がかかりません（それ以前の取得は10万円未満）。小さな土地や評価額の低い土地では、そもそも通知書が来ないこともあります。

出典: 東京都主税局『不動産取得税』

いつ、何を払うのか

諸費用は一度に出ていくわけではありません。契約、引渡し、その数か月後と、3回の山があります。住宅ローンは家が建つまで実行されないことが多く、土地の代金や諸費用を先に払う必要があるなら、つなぎ融資や土地先行融資の手配も時期に合わせて考えます。

固定資産税の清算金は、税法で決まったものではなく、売主と買主の契約上の取り決めです。固定資産税はその年の1月1日の所有者にかかるため、売主がその年の分をまとめて納め、引渡し日以降の分を買主が日割りで売主に払う、という考え方をとります。起算日を1月1日にするか4月1日にするかも契約で決めるので、契約書の該当条項を読んでおいてください。

建物の固定資産税は、家が完成した翌年度から新築住宅の減額が始まります。何年度まで半分になるかは新築の固定資産税の軽減はいつまでで計算しています。

「仲介手数料無料」の土地は、本当に得なのか

仲介手数料がかからない土地には、大きく2つの形があります。一つは売主自身が不動産会社で、直接買う場合。仲介ではないので、そもそも手数料が発生しません。もう一つは、仲介する会社が売主側からだけ報酬を受け取り、買主からは受け取らない場合です。

どちらも違法ではありません。ただ、手数料が0円でも、土地の価格や建築の条件にその分が上乗せされていないかは別の話です。たとえば建築会社が決まっている「建築条件付き土地」では、土地は安く見えても、建物の価格交渉の余地が小さいことがあります。この点は建築条件付き土地に潜むコストで詳しく書きました。

編集部は、手数料の有無よりも、土地と建物を合わせた総額で比べるべきだと考えています。72.6万円の手数料を払っても、建築会社を自由に選べて建物の見積もりを比べられるなら、結果として安く済むことは珍しくありません。

値引きの交渉については、上限が定められているだけなので、額を話し合う余地は制度上あります。国土交通省も、上限額の範囲内で事前に合意しておくことが大切だとしています。

出典: 国土交通省『不動産取引に関するお知らせ』

払った諸費用は、売るときに「取得費」として効いてくる

土地を買ったときの諸費用は、将来その土地を売ったときの税金にも関わります。譲渡所得は売った金額から取得費と譲渡費用を引いて計算し、国税庁によると、取得費には購入代金や購入手数料のほか、次のようなものが含まれます。

取得費に含まれるもの	具体例
購入時の手数料	仲介手数料
購入時に納めた税金	登録免許税（登記費用を含む）、不動産取得税、印紙税
土地の測量費	境界を確定するための測量の費用
土地の造成費用	埋立て、土盛り、地ならしの費用
建物付きの土地の取壊し費用	購入後おおむね1年以内に取り壊し、当初から土地の利用が目的と認められる場合

出典: 国税庁『No.3252 取得費となるもの』

売るのが何十年も先でも、取得費が分からないと税金が高くなりかねません。売買契約書、仲介手数料の領収書、登記費用の明細、不動産取得税の通知書は、家の書類と一緒にまとめて保管しておくと安心です。

ただし、事業に使う土地の場合は扱いが変わります。国税庁は、業務の用に供される資産ではこれらの税金は取得費に含まれないとしています。法人が土地を買った場合の取得価額や仕訳も、個人の譲渡所得とは考え方が違うので、事業用の土地を買う人は税理士に確認してください。

出典: 国税庁『No.3252 取得費となるもの』

細かい疑問に答えます

土地の予算に、諸費用をどう組み込むか

仲介を通して買う宅地なら、価格の5〜6%を諸費用として別に見ておく。今回の想定（2,000万円で約5.3%）からは、そのくらいが目安になります。不動産取得税の減額が受けられないケースや、解体・測量が必要な土地では、さらに上乗せが必要です。

土地の価格帯の見当をつけるには、地域ごとの相場も欠かせません。千葉市なら千葉市6区の土地相場で区ごとの違いを見ています。土地と建物の配分に迷ったら、注文住宅の予算と年収倍率から全体の枠を決め、注文住宅の見積もりの見方で建物側の内訳を確かめてみてください。

参考・出典

• 国土交通省『不動産取引に関するお知らせ（消費者の皆様向け）』（仲介手数料の上限、税込料率、1,000万円の計算例、低廉な空家等の特例）
• 国土交通省『宅地建物取引業法関係』（昭和45年建設省告示第1552号、令和6年国土交通省告示第949号）
• 国税庁『No.7191 登録免許税の税額表』（土地の売買による所有権移転登記の税率と軽減の期限）
• 国税庁『No.7108 不動産売買契約書の印紙税の軽減措置』
• 東京都主税局『不動産取得税』（税率、宅地等の課税標準の特例、免税点）
• 新潟県『不動産取得税の住宅用土地の減額』（要件、減額額、計算例、申請）
• 日本司法書士会連合会『司法書士の報酬』（報酬アンケート結果 2024年3月実施）
• 国税庁『No.3252 取得費となるもの』、『No.6201 非課税となる取引』

参照日: 2026年10月31日