注文住宅の諸費用 内訳と相場｜税金4種を2026年度の税率で試算

注文住宅の見積もりや資金計画を見ていると、「建物本体」「土地代」とは別に諸費用という項目が出てきます。諸費用は印紙税・登記費用・不動産取得税といった税金、仲介手数料、住宅ローンの手数料や保険料、地盤調査や地鎮祭などの細かな費用の集まりで、多くが現金払いになるのが特徴です。

この記事では、諸費用とは何かを整理したうえで、内訳を「土地」「建物」「住宅ローン」「入居」の4つに分けて一覧にします。さらに、国税庁・東京都主税局・国土交通省が公表している2026年度時点の税率と軽減措置を使い、税金と仲介手数料がいくらになるかを具体的な条件で試算します。相場を「総額の◯％」という目安だけで済ませず、金額が決まるしくみから理解できるようにしました。

注文住宅の諸費用とは？土地代・建築費との違い

注文住宅の総額は、大きく①土地代（土地取得費）、②建築費（本体工事費＋付帯工事費）、③諸費用の3つに分かれます。土地代と建築費は「モノ」に払うお金、諸費用は手続き・税金・保険・融資など「取引や入居に伴って発生するお金」です。

ハウスメーカーや工務店の広告にある坪単価は、多くの場合「本体工事費」だけを指していて、付帯工事費と諸費用は含まれていません。坪単価と総額の関係は注文住宅の坪単価2026年版で、見積書のどこに諸費用が書かれているかは注文住宅の見積もりの見方で詳しく解説しています。

区分	主な中身	金額の決まり方	支払い方
土地代	土地の売買代金	売主との売買契約	住宅ローン・自己資金
建築費（本体工事費）	建物そのものの工事	工事請負契約	住宅ローン（着工金・中間金はつなぎ融資等）
建築費（付帯工事費）	外構、給排水の引き込み、地盤改良など	敷地条件と見積もり	住宅ローンに含めることが多い
諸費用	税金、登記、仲介手数料、ローン手数料、保険、引越しなど	法律の計算式＋各社の料金	現金払いが多い

同じ「付帯工事」「諸費用」という言葉でも、会社によって含める範囲が違います。地盤改良や外構を「付帯工事」に入れる会社もあれば「諸費用」に入れる会社もあるため、項目名ではなく中身で比べることが大切です。

注文住宅はいくら？土地代と建築費の平均（2025年度）

諸費用を見積もる前提として、土地と建物にいくらかかっているかを公的データで確認します。住宅金融支援機構の「フラット35利用者調査」によると、2025年度に土地付注文住宅を建てた人の平均は、建設費が3,737.6万円、土地取得費が1,575.3万円、合計で5,312.9万円でした。

年度	建設費	土地取得費	合計	5年前との差（合計）
2021年度	3,010.6万円	1,444.9万円	4,455.5万円	—
2022年度	3,194.6万円	1,499.5万円	4,694.1万円	+238.6万円
2023年度	3,405.8万円	1,497.6万円	4,903.4万円	+447.9万円
2024年度	3,512.0万円	1,495.1万円	5,007.1万円	+551.6万円
2025年度	3,737.6万円	1,575.3万円	5,312.9万円	+857.4万円

出典：住宅金融支援機構「2025年度フラット35利用者調査」・過去の調査結果（土地付注文住宅・全国）

この「建設費」「土地取得費」には、この記事で扱う諸費用の多くは含まれていません。つまり実際の資金計画では、上の合計に諸費用を上乗せして考える必要があります。5年間で合計は約857万円増えており、価格に比例して決まる税金や仲介手数料も、それに合わせて増えやすくなっています。

注文住宅の諸費用の内訳一覧（土地・建物・ローン・入居）

諸費用を発生する場面ごとに4つに分けると、抜け漏れを防ぎやすくなります。下の表の「金額の目安」は、法律で計算方法が決まっているものだけ式を書き、会社や金融機関によって異なるものは「見積もりで確認」としています。

場面	項目	金額の決まり方・目安	主な支払時期
土地購入	印紙税（土地売買契約書）	契約金額1,000万円超5,000万円以下で1万円（軽減後）	土地の売買契約時
土地購入	仲介手数料	上限＝売買価格×3.3%＋6.6万円（400万円超・税込）	契約時・引き渡し時
土地購入	登録免許税（所有権移転）	固定資産税評価額×1.5%（2029年3月31日まで）	土地の引き渡し時
土地購入	司法書士報酬	事務所ごとの料金（見積もりで確認）	登記時
土地購入	固定資産税等の精算金	引き渡し日で日割りするのが慣行（契約で確認）	引き渡し時
建物の新築	印紙税（工事請負契約書）	契約金額1,000万円超5,000万円以下で1万円（軽減後）	請負契約時
建物の新築	地盤調査・建築確認申請・設計監理	会社・地域・敷地で異なる（見積もりで確認）	契約〜着工前
建物の新築	登録免許税（所有権保存）	課税標準×0.15%（住宅用家屋・2027年3月31日まで）	完成・引き渡し時
建物の新築	表題登記（土地家屋調査士報酬）	事務所ごとの料金（見積もりで確認）	完成時
建物の新築	地鎮祭・上棟式（任意）	行うかどうか・規模で異なる	着工前・上棟時
住宅ローン	印紙税（金銭消費貸借契約書）	借入額1,000万円超5,000万円以下で2万円	ローン契約時
住宅ローン	登録免許税（抵当権設定）	借入額×0.1%（住宅取得資金・2027年3月31日まで）	融資実行時
住宅ローン	事務手数料・保証料	定額型・定率型など金融機関で異なる	融資実行時
住宅ローン	火災保険・地震保険	構造・地域・補償内容・期間で異なる	融資実行前まで
住宅ローン	つなぎ融資の利息・手数料	利用する場合のみ。金融機関で異なる	着工金・中間金の支払時
入居	不動産取得税	（課税標準−控除額）×3%。軽減の申告で減ることが多い	取得後に届く納税通知書で
入居	引越し・家具家電・カーテン・照明	選び方次第（見積もりで確認）	入居前後

出典：国税庁「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」「No.7140 印紙税額の一覧表（その1）」／出典：国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」／出典：国土交通省「＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ」／出典：東京都主税局「不動産取得税」「不動産取得税の軽減制度について」（制度は地方税法に基づく全国共通の内容。申告先・手続きは都道府県ごと）

税金と仲介手数料は「価格や評価額 × 税率（料率）」で決まるため、条件がわかれば事前にかなり正確に計算できます。一方、司法書士報酬・ローン手数料・保険料・地盤調査費などは選ぶ会社や商品で金額が変わるため、見積もりを取って比べることで差が出る部分です。

印紙税：契約書ごとにかかる。軽減措置は2027年3月31日まで

土地の売買契約書と工事請負契約書には印紙税がかかります。2014年4月1日から2027年3月31日までに作成される契約書には軽減措置があり、契約金額1,000万円超5,000万円以下なら1万円、5,000万円超1億円以下なら3万円です。住宅ローンの金銭消費貸借契約書は軽減措置の対象ではなく、借入額1,000万円超5,000万円以下で2万円、5,000万円超1億円以下で6万円です。

契約金額	土地売買契約書（軽減後）	工事請負契約書（軽減後）	金銭消費貸借契約書
500万円超1,000万円以下	5千円	5千円	—（表では省略）
1,000万円超5,000万円以下	1万円	1万円	2万円
5,000万円超1億円以下	3万円	3万円	6万円

出典：国税庁「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」「No.7140 印紙税額の一覧表（その1）」

電子契約で締結した場合は、紙の文書を作成しないため印紙が不要になる扱いが一般的です。電子契約に対応しているかは、会社に確認してみましょう。

登記費用：登録免許税＋司法書士報酬

登記費用は、国に納める登録免許税と、手続きを依頼する司法書士・土地家屋調査士への報酬の合計です。登録免許税は、土地の売買による所有権移転が本則2%のところ1.5%（2029年3月31日まで）。個人が自分で住む住宅用家屋は、所有権保存登記が0.15%（本則0.4%）、抵当権設定登記が0.1%に軽減されています（いずれも2027年3月31日まで）。住宅用家屋の軽減には、床面積50㎡以上で、新築または取得後1年以内に登記するなどの要件があります。

登記の種類	課税標準	軽減後の税率	適用期限
土地の所有権移転（売買）	固定資産税評価額	1.5%（本則2%）	2029年3月31日
住宅用家屋の所有権保存	建物の価格	0.15%（本則0.4%）	2027年3月31日
住宅用家屋の所有権移転（建売等）	建物の価格	0.3%（本則2%）	2027年3月31日
抵当権設定（住宅取得資金）	借入額（債権金額）	0.1%	2027年3月31日

出典：国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」

建物が完成したら最初に行う「表題登記」は、建物の所在・構造・床面積を登記するもので、主な費用は土地家屋調査士への報酬です。司法書士・土地家屋調査士の報酬は事務所ごとに異なるため、住宅会社や金融機関から紹介された事務所に依頼する場合でも、見積書の内訳を確認しましょう。

不動産取得税：新築住宅は控除1,200万円、土地も減額あり

土地や建物を取得したときに都道府県が課税するのが不動産取得税です。税率は土地・住宅が3%（2027年3月31日までの特例。住宅以外の家屋は4%）で、宅地は2027年3月31日まで課税標準が価格の2分の1になります。

新築住宅（床面積50㎡〜240㎡）は、建物の価格から1,200万円を控除してから税率をかけます。認定長期優良住宅には控除額の上乗せ特例があるので、適用期限を申告先の都道府県で確認してください。住宅用の土地は、「土地1㎡当たりの価格×住宅の床面積の2倍（1戸200㎡まで）×3%」と「45,000円」の多いほうが税額から減額されます。土地を先に買って注文住宅を建てる場合は、土地の取得から3年以内に新築することが要件です。

出典：東京都主税局「不動産取得税」「不動産取得税の軽減制度について」（制度は地方税法に基づく全国共通の内容。申告先・手続きは都道府県ごと）

仲介手数料：土地を不動産会社から買う場合

不動産会社の仲介で土地を買うと、仲介手数料がかかります。国土交通省によると、買主または売主の一方から受け取れる上限（税込）は、物件価格のうち200万円以下の部分に5.5%、200万円超400万円以下の部分に4.4%、400万円超の部分に3.3%をかけて合計した金額です。たとえば1,000万円の土地なら上限は39.6万円（税込）です。400万円を超える物件では「価格×3.3%＋6.6万円」で同じ額になります。

また、800万円以下の「低廉な空家等」は、仲介に必要な費用を考慮して原則の上限を超えて受け取れる特例があり、上限は「30万円×1.1倍」（税込）です。地方で安い土地を探している方は、事前に説明を受け、金額に合意してから契約しましょう。売主が不動産会社で、仲介を介さない土地なら仲介手数料はかかりません。

出典：国土交通省「＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ」

住宅ローン関連：手数料・保証料・保険・つなぎ融資

住宅ローンでは、事務手数料、保証料（保証会社を使う場合）、団体信用生命保険、火災保険・地震保険などの費用がかかります。事務手数料と保証料は、金額が決まっている「定額型」と借入額に比例する「定率型」があり、金利が低く見えても手数料が高い商品もあるため、金利だけでなく総支払額で比べることが大切です。

注文住宅では、土地代・着工金・中間金を建物の完成前に払う必要があり、住宅ローンが実行されるまでの資金をどう用意するかが課題になります。その場合に使うつなぎ融資は、利息や手数料が別途かかります。ローンを組んだ後の税負担を減らす制度は住宅ローン控除2026で解説しています。

【試算】税金と仲介手数料はいくら？2026年度の税率で計算

ここでは、次の条件で税金と仲介手数料を当サイトが試算します。評価額は物件ごとに異なるため、あくまで計算方法を示すための仮定です。実際の金額は、土地の固定資産税評価証明書や、建物の課税標準となる価格で計算し直してください。

条件	仮定した値
土地の売買価格（仲介あり）	1,500万円
土地の固定資産税評価額（宅地）	1,000万円（面積150㎡）
建物の工事請負契約	3,700万円
新築建物の課税標準となる価格	1,800万円（床面積110㎡・自己居住用）
住宅ローンの借入額	4,000万円

項目	計算式	金額
印紙税（土地売買契約書）	1,000万円超5,000万円以下・軽減後	1.0万円
印紙税（工事請負契約書）	1,000万円超5,000万円以下・軽減後	1.0万円
印紙税（金銭消費貸借契約書）	1,000万円超5,000万円以下	2.0万円
登録免許税（土地の所有権移転）	1,000万円×1.5%	15.0万円
登録免許税（建物の所有権保存）	1,800万円×0.15%	2.7万円
登録免許税（抵当権設定）	4,000万円×0.1%	4.0万円
不動産取得税（建物）	（1,800万円−1,200万円）×3%	18.0万円
不動産取得税（土地）	1,000万円×1/2×3%＝15.0万円 − 減額20.0万円	0.0万円
仲介手数料（上限・税込）	1,500万円×3.3%＋6.6万円	56.1万円
合計		99.8万円

出典：国税庁「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」「No.7140 印紙税額の一覧表（その1）」／出典：国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」／出典：東京都主税局「不動産取得税」「不動産取得税の軽減制度について」（制度は地方税法に基づく全国共通の内容。申告先・手続きは都道府県ごと）／出典：国土交通省「＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ」。金額は当サイトが仮定の条件で計算

この条件では、土地の不動産取得税は減額（20.0万円）が本来の税額（15.0万円）を上回るため0円になりました。建物も1,200万円の控除が効き、本則どおりなら大きくなる税金が18.0万円に抑えられています。軽減措置を使えるかどうかで金額が大きく変わるのが、諸費用の税金の特徴です。

この試算には、司法書士・土地家屋調査士の報酬、ローンの事務手数料・保証料、火災保険料、地盤調査費、引越し費用などは含めていません。これらは金額の幅が大きいため、住宅会社・金融機関・保険会社の見積もりを取り、上の表に書き足して自分の諸費用一覧を作るのがおすすめです。

諸費用はいつ払う？現金が必要になるタイミング

諸費用で困りやすいのは、総額よりも支払うタイミングです。住宅ローンは原則として建物の引き渡し時に実行されるため、それより前に払う費用は自己資金かつなぎ融資で用意する必要があります。

土地の決済が先行する場合は、住宅が完成するまでの期間、土地の固定資産税や不動産取得税の通知が先に届くこともあります。資金計画では、「いつまでに、現金でいくら必要か」を時系列で書き出しておくと安心です。

諸費用は住宅ローンに組み込める？現金で払えないときの考え方

諸費用は現金払いが基本ですが、金融機関によっては諸費用の一部を住宅ローンの借入額に含められる商品や、諸費用専用のローンがあります。対象になる費用の範囲（登記費用・仲介手数料・保険料など）や金利の条件は金融機関ごとに異なるため、事前審査の段階で確認しましょう。

方法	メリット	注意点
自己資金（現金）で払う	借入額が増えず、利息がかからない	手元資金が減る。入居後の予備費を残す
住宅ローンに含める	手元の現金を残せる	借入額と総返済額が増える。対象費用は金融機関で異なる
諸費用ローンを使う	住宅ローンと別に借りられる	住宅ローンより金利が高い場合がある
つなぎ融資を使う	完成前の着工金・中間金に対応できる	利息・手数料が別にかかる。引き渡し時に一括返済

借入で諸費用をまかなうと、その分の利息も払い続けることになります。借りられる額ではなく、返せる額から総予算を決めるのが基本です。予算を決めてから会社を選ぶ流れは工務店とハウスメーカーの違いも参考にしてください。

注文住宅の諸費用を節約できる項目・できない項目

諸費用を減らすときは、法律で決まっていて減らせないものと、選び方で変わるものを分けて考えると効率的です。

区分	項目	節約のポイント
減らせない（式で決まる）	印紙税・登録免許税・不動産取得税	軽減措置の要件（床面積・期限・申告）を確実に満たす。電子契約なら印紙が不要になる扱いが一般的
条件で変わる	仲介手数料	売主から直接買う土地なら不要。上限額以内で合意した金額になる
比べて選べる	司法書士報酬	紹介された事務所の見積もりの内訳を確認する
比べて選べる	ローン手数料・保証料	金利だけでなく手数料を含めた総支払額で比べる
比べて選べる	火災保険・地震保険	補償内容と期間、水災補償の要否をハザードマップで判断する
自分で決める	地鎮祭・上棟式・家具家電・引越し	行うかどうか、何を新調するかを家族で決める

建物の性能を上げて補助金を使えば、総額の負担を下げられることもあります。2026年の新築向けの補助金はみらいエコ住宅2026事業、ZEHの補助金と性能の条件はZEHの補助金2026、子育て世帯向けの制度は子育てグリーン住宅支援事業で解説しています。

失敗しない諸費用の資金計画：5つの手順

1. 土地・建物・諸費用の3区分で総額を出す：土地代は売買価格、建物は本体＋付帯工事、諸費用は内訳一覧で積み上げる
2. 税金を式で計算する：土地の固定資産税評価証明書を入手し、登録免許税・不動産取得税を自分で試算する
3. 見積もりで変わる費用を集める：司法書士報酬、ローン手数料・保証料、火災保険料、地盤調査費の見積もりを取る
4. 支払いの時系列を書き出す：ローン実行前に現金が必要な費用を洗い出し、自己資金かつなぎ融資で備える
5. 予備費を残す：地盤改良の追加や仕様変更、入居後の不動産取得税に備え、手元資金をすべて使い切らない

土地探しの段階なら、エリアごとの土地価格も比べておきましょう。たとえば千葉市の土地相場は千葉市6区の土地相場、地域別の費用相場の例として仙台市の注文住宅の費用相場も参考になります。家づくりでよくある失敗は注文住宅の後悔・失敗例にまとめています。

注文住宅の諸費用に関するよくある質問

まとめ：注文住宅の諸費用は「式で決まる費用」と「選べる費用」に分けて計算する

2025年度に土地付注文住宅を建てた人の平均は、建設費3,737.6万円＋土地取得費1,575.3万円でした。資金計画では、ここに諸費用を上乗せして考える必要があります。

諸費用のうち、印紙税・登録免許税・不動産取得税・仲介手数料は、価格や評価額と税率で計算できます。2026年度は住宅用家屋の登録免許税や印紙税の軽減措置が使え（2027年3月31日まで）、不動産取得税も申告すれば大きく下がることがあります。一方、登記の報酬、ローン手数料、保険料、地盤調査、引越しなどは選び方で金額が変わるため、見積もりを取って比べましょう。

最後に、諸費用は「いつ、現金でいくら必要か」を時系列で整理しておくことが、資金ショートを防ぐいちばんの対策です。見積書の読み方とあわせて、総額で比較できる会社を選んでください。

参考・出典

• 住宅金融支援機構「2025年度フラット35利用者調査」、過去の調査結果（2021〜2024年度）（参照日：2026年10月17日）
• 国税庁「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」（参照日：2026年10月17日）
• 国税庁「No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」（参照日：2026年10月17日）
• 国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」（参照日：2026年10月17日）
• 東京都主税局「不動産取得税」（参照日：2026年10月17日）
• 東京都主税局「不動産取得税の軽減制度について（「住宅」及び「住宅用土地」に係る軽減制度）」（2023年7月作成）（参照日：2026年10月17日）
• 国土交通省「＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ」（参照日：2026年10月17日）