二世帯住宅の費用と間取り｜30〜60坪の試算と2026年の補助金・税

二世帯住宅の総額を決めるのは、補助金ではなく「何を2つにするか」です。キッチン、浴室、玄関。2つにする設備が増えるほど床面積と配管が増え、建築費はそこで大きく動きます。

補助金と税の優遇はその後に効いてくる要素で、なかでも差が出やすいのは補助金より登記と相続のほうだ、というのが編集部の見立てです。

ここでは間取りの3つのタイプを比べたうえで、住宅金融支援機構と国土交通省の統計から費用の目安を出し、2026年秋の時点で使える補助金と税の制度を、二世帯ならではの注意点と一緒に並べます。

同居・部分共有・完全分離を一枚で比べる

二世帯住宅の間取りは、住宅会社によって呼び方は違っても、おおむね3つに分けられます。違いは、親世帯と子世帯で何を共有するかです。

タイプ	共有するもの	2つ必要になりやすい設備	建築費の膨らみ方
完全同居型	玄関・LDK・水回りのほぼすべて	寝室のみ（設備はほぼ1つ）	小さい。一般の家に個室を足す程度
部分共有型	玄関だけ、または玄関と浴室など	キッチン・トイレ・洗面のいずれか	中くらい。何を分けるかで幅が大きい
完全分離型	建物と土地だけ（内部で行き来しない場合も）	玄関・キッチン・浴室・トイレのすべて	大きい。2軒分の設備と配管が要る

表の右端は、設備の数と床面積から見た傾向です。二世帯住宅に限った建築費の公的な統計は見当たらなかったため、金額の目安は次の章で機構の単価から試算します。

どのタイプが合うかは、家族の暮らし方で決まる部分が大きい。たとえば起床と就寝の時間がずれている、来客が多い、親世帯がまだ働いている。こうした条件が重なるほど、設備を分けたくなります。

この図はあくまで考え方の順番です。迷ったら「食事」から決めると話が早い、と私たちは考えています。食事を別にするならキッチンが2つになり、そこから配管や床面積の計画が決まっていくからです。

完全分離型には「上下で分ける」形と「左右で分ける」形がある。上下に分けると子世帯の足音が親世帯の天井に響きやすく、左右に分けると2階建てを2棟並べた形になるので、それぞれに階段が要ります。間取りでつまずきやすい点は注文住宅の間取りの失敗例にもまとめています。

費用の相場は、床面積×単価で見当をつける

二世帯住宅だけを集計した公的な費用統計は、2026年10月時点で見当たりません。そこで、全国の注文住宅の実績から見当をつけます。

住宅金融支援機構の2025年度フラット35利用者調査では、注文住宅の建設費は平均4,259.8万円、住宅面積は平均118.4㎡、1㎡当たりの建設費は平均35.9万円でした。土地代は含みません。

出典: 住宅金融支援機構『2025年度 フラット35利用者調査』（2026年）

この1㎡当たりの単価に床面積を掛けると、二世帯住宅の建物費のおおよその水準が出ます。坪数は、二世帯住宅を検討する人がよく調べる30坪から60坪で並べました。

延べ床面積	建物費の試算（1㎡＝35.9万円）	このくらいの広さで考えやすいタイプ
30坪（約99㎡）	約3,560万円	完全同居型なら現実的
40坪（約132㎡）	約4,747万円	部分共有型の下限の目安
50坪（約165㎡）	約5,934万円	部分共有型〜完全分離型
60坪（約198㎡）	約7,121万円	完全分離型でも各世帯にゆとり

出典: 住宅金融支援機構『2025年度 フラット35利用者調査』（2026年）の単価をもとに編集部が試算。土地代・外構・諸費用、設備を2つにする分の上乗せは含まない

試算には限界があります。キッチンや浴室を2つにすると、同じ床面積でも設備と配管の分だけ単価が上がるため、完全分離型の実際の見積もりはこの試算より高く出ると考えておくのが無難です。

右側の「考えやすいタイプ」は編集部の目安で、決まりではありません。30坪で完全分離型を建てる例もありますが、各世帯の床面積は一般的なマンション1戸より小さくなりやすい。逆に60坪あっても、家族の仲がよく食事を共にするなら完全同居型で十分な場合もあります。

坪数ごとに、何が2つ入るか

試算の坪数を、間取りの感覚に置き換えておきます。以下は2階建て・親世帯2人と子世帯4人を想定した編集部の目安です。

• 30坪前後：個室を5つ取るとLDKと水回りは1つずつで手いっぱい。完全同居型か、トイレだけ2つにする形が中心
• 40坪前後：玄関を共有し、2階に小さなキッチンと洗面・トイレを足す部分共有型が組みやすい
• 50坪以上：各世帯に25坪ずつ割り振れるので、完全分離型でも一般的な2LDK〜3LDK程度の広さを確保しやすい

60坪を超えると、敷地が広ければ2棟に分ける選択肢も出てきます。ただ、建物を分けると外壁と屋根の面積が増えるので、同じ延べ床面積なら1棟にまとめるほうが建築費は抑えやすいはずです。どの広さが必要かは、親世帯の寝室を1階に置くかどうかで大きく変わります。足腰が弱ってからの階段は負担になるため、親世帯の生活を1階で完結させる配置を、編集部は優先して考えます。

坪単価の地域差は注文住宅の坪単価（2026年・都道府県別）で、建物本体以外にかかるお金は注文住宅の諸費用の内訳で確認できます。

建て替えで二世帯にする人の数字

親の家を建て替えて二世帯住宅にするケースは少なくありません。国土交通省の住宅市場動向調査で、建て替えで注文住宅を建てた世帯の住宅購入資金を見ると、平均6,135万円、中央値4,000万円でした。世帯主の平均年齢は63.5歳です。

出典: 国土交通省『令和7年度 住宅市場動向調査』（2026年）。二世帯住宅に限った集計ではない

同じ調査で、建て替え後の延べ床面積は平均130.7㎡と、建て替え前の146.1㎡より小さくなっていました。建て替えは家を広げるとは限らない、ということです。二世帯にするなら、建て替え前より床面積を増やす計画になることが多く、平均の数字より上振れすると見ておいたほうがよいでしょう。解体費や古家の除却に使える補助は建て替えの費用と解体の相場で扱っています。

新築か、建て替えか、今の家を二世帯化するか

同じ二世帯住宅でも、どこから始めるかで使える制度とお金の出方が変わります。

始め方	費用の主な中身	使える国の制度（2026年秋時点）	気をつけたい点
土地を買って新築	土地代＋建物費＋諸費用	みらいエコ住宅2026（新築）、贈与税の非課税	土地の広さで選べるタイプが決まる
親の家を建て替え	解体費＋建物費＋諸費用	みらいエコ住宅2026（新築・古家除却の加算）、贈与税の非課税	仮住まい2回分の費用と期間
今の家を二世帯化	増築・改修の工事費	みらいエコ住宅2026（リフォーム）、多世帯同居改修の税額控除	構造と配管の制約、確認申請の要否

出典: 国土交通省『みらいエコ住宅2026事業』公式サイト（2026年10月30日時点）、国税庁『No.1224 多世帯同居改修工事をした場合（住宅特定改修特別税額控除）』（令和8年4月1日現在法令等）、国税庁『No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税』（令和8年4月1日現在法令等）

今の家を二世帯化する場合、キッチンや浴室を増やすだけで済むか、間取りを大きく変えるかで費用は桁が変わります。構造に手を入れる工事は、2025年4月の建築基準法改正で確認申請が必要になる場合が増えました。

編集部としては、築年数が古く断熱や耐震にも不安がある家なら、二世帯化のリフォームより建て替えの見積もりも並べて比べることをすすめます。リフォームは安く見えても、後から耐震や断熱の工事を追加すると総額が近づくことがあるからです。

「二世帯だから」もらえる国の補助金はない

2026年の国の住宅補助金に、二世帯住宅を名指しした枠はありません。使うのは一般の新築・リフォームと同じ、国土交通省の「みらいエコ住宅2026事業」です。

新築では、住宅の省エネ性能と建てる地域で補助額が決まります。

住宅の区分	1〜4地域	5〜8地域	対象になる世帯
GX志向型住宅	125万円	110万円	すべての世帯
長期優良住宅	80万円	75万円	子育て世帯・若者夫婦世帯
ZEH水準住宅	40万円	35万円	子育て世帯・若者夫婦世帯（注文住宅は9月30日で終了）

出典: 国土交通省『みらいエコ住宅2026事業』公式サイト（2026年10月30日時点）。長期優良住宅とZEH水準住宅は古家を除却すると20万円の加算あり

二世帯住宅で見落としやすいのは、世帯の条件です。長期優良住宅とZEH水準住宅は子育て世帯か若者夫婦世帯が対象で、GX志向型住宅だけがすべての世帯を対象にしています。子世帯に子どもがいるかどうか、申請者を誰にするかで、使える区分が変わりうるわけです。

完全分離型を2戸として申請できるかどうかは、公式サイトのトップページには書かれていませんでした。申請は事業者登録をした住宅会社が行う仕組みなので、契約前に「この間取りは1戸か2戸か」を住宅会社から事務局へ確認してもらうのが確実です。

期限にも余裕はありません。2026年10月30日時点の予算執行率は、GX志向型住宅が69％、長期優良住宅・ZEH水準住宅が42％、リフォームが12％で、新築の第2期は12月31日まで、いずれも予算の上限に達した時点で締め切られます。

出典: 国土交通省『みらいエコ住宅2026事業』公式サイト（2026年10月30日時点）

リフォームで二世帯化する場合は、同じ事業のリフォーム枠で最大100万円です。ただし窓などの開口部と、外壁・床・天井などの躯体の断熱改修を組み合わせることが条件で、キッチンを増やすだけの工事は対象になりません。制度の全体像はみらいエコ住宅2026事業の解説、長期優良住宅の認定は長期優良住宅の認定基準と税制優遇で整理しています。

同居そのものを応援するのは市町村

親世帯と子世帯が一緒に、または近くに住むことへの補助は、市町村や県の制度にあります。名前も中身もばらばらなので、例を2つ挙げます。

自治体・制度	対象	補助の額	主な条件
埼玉県熊谷市「三世代ふれあい家族住宅取得等応援事業」（令和8年度）	同居・近居のための新築・購入、同居のための増改築	対象費用の1％（地域電子マネーで交付）、上限25万円（市外の事業者は20万円）	増改築は500万円以上、5年以上の同居・近居の見込み
兵庫県「三世代同居対応改修工事推進事業」（市町が実施）	キッチン・浴室・トイレ・玄関のいずれかを増設する改修	工事費400万円以上で上限135万円（県は市町の補助の1/2以内）	工事費100万円未満は対象外、登録業者との契約

出典: 熊谷市『三世代ふれあい家族住宅取得等応援事業』（2026年4月1日更新）、兵庫県『三世代同居対応改修工事推進事業』（2026年3月3日更新）

熊谷市は「同居」を同一の住宅だけでなく、同じ敷地や隣り合う敷地に建つ2棟以上に住む場合まで含めています。敷地内に別棟を建てる二世帯の形でも、制度によっては同居として扱われるということです。自治体の補助は国のみらいエコ住宅と併用できるかどうかも制度ごとに違うため、建築地の市町村の住宅担当課で要綱を確かめてください。

差がつくのは補助金より登記と相続

二世帯住宅の税で一番大きな金額が動きうるのは、親が亡くなったときの相続税です。国税庁によると、亡くなった人が住んでいた宅地は、条件を満たす親族が相続すれば330㎡までの部分の評価額を80％減らせます。いわゆる小規模宅地等の特例です。

出典: 国税庁『No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例』（令和8年4月1日現在法令等）

ここで効いてくるのが登記です。国税庁の説明では、建物が「区分所有建物である旨の登記がされている建物」の場合、特例の対象は亡くなった人が住んでいた部分に限られます。区分所有の登記をしていなければ、亡くなった人か、その親族が住んでいた部分が対象になります。

出典: 国税庁『No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例』（令和8年4月1日現在法令等）

完全分離型だからといって、迷わず区分登記を選ぶのは早い。私たちはそう考えています。区分登記には、それぞれの住戸を別々に売ったり担保にしたりしやすいという利点がある一方、相続のときの評価で不利になる場合があるからです。共有名義にするか、区分登記にするか、単独名義にするかは、間取りが固まった段階で税理士に相談する価値があります。

建てるときの税では、固定資産税の新築住宅の減額が使えます。一般的な戸建ては、新築から3年度分、居住部分の120㎡相当分までの税額が2分の1になります。

出典: 国土交通省『新築住宅に係る税額の減額措置』、横浜市『新築住宅に係る固定資産税の減額制度』（2026年）

二世帯住宅をこの減額で1戸と数えるか2戸と数えるかは、ここで確認した国土交通省と横浜市のページには書かれていませんでした。床面積が大きくなる二世帯住宅では結果が変わりうるので、建てる市町村の資産税の窓口に図面を持って確認しておくと安心です。制度の詳細は新築の固定資産税の軽減で解説しています。

親からの資金援助と、二世帯化リフォームの控除

親世帯が建築費を出す場合、父母や祖父母からの住宅取得資金の贈与は、省エネ等住宅なら1,000万円、それ以外なら500万円まで贈与税がかかりません。期限は2026年12月31日までの贈与です。

出典: 国税庁『No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税』（令和8年4月1日現在法令等）

今の家を二世帯用に改修する人には、所得税の多世帯同居改修工事の税額控除があります。調理室・浴室・便所・玄関のいずれかを増やし、改修後にそのうち2つ以上が複数になる工事が対象です。

項目	内容
工事の条件	標準的な費用の額が50万円超（補助金等を除く）
控除額	A×10％＋B×5％（Aの限度は250万円、Bは1,000万円からAを引いた額まで）
居住の期限	2028年（令和10年）12月31日までに住み始めること
ほかの控除との関係	住宅ローン控除などとはどれか1つを選ぶ

出典: 国税庁『No.1224 多世帯同居改修工事をした場合（住宅特定改修特別税額控除）』（令和8年4月1日現在法令等）

ローンを組んで改修するなら、住宅ローン控除とどちらが得かを比べることになります。住宅ローン控除2026の条件と、贈与の期限については住宅取得資金の贈与税非課税2026も参考にしてください。リフォーム資金の贈与はリフォーム資金の贈与税で扱っています。

お金を出す割合は、名義と一緒に決める

二世帯住宅で話がこじれやすいのは、建てたあとです。

建てる前は「親が土地を出し、子が建物のローンを組む」といった大まかな分担で話が進みがちですが、ローンの名義人、土地と建物の名義、毎月の支払いを誰がどれだけ負うかは、それぞれ別に決める必要があります。口約束で済ませず、書面に残しておくと後で読み返せます。

編集部は、親世帯と子世帯が出したお金の割合と、建物の登記の持分をそろえることをすすめます。出した割合と持分がずれると、その差が贈与として扱われる可能性があるため、資金計画の段階で税務署か税理士に確かめておきたいところです。

建てたあとの費用も、先に決めておくと揉めにくくなります。決めておきたいのは次の3つです。

• 光熱費と通信費：メーターや契約を分けるか、共有して割合で精算するか
• 固定資産税と修繕費：名義の持分どおりにするか、使う面積で分けるか
• 将来の空き住戸：親世帯がいなくなった後に、貸す・子世帯が使う・売るのどれを想定するか

3つ目は見落とされがちです。完全分離型なら片方の住戸を貸す選択肢も出てきますが、そのとき登記や間取りが貸しやすい形になっているかで選べる道が変わります。住宅会社との打ち合わせでは、間取りと同じ熱量でこの話をしてください。会社選びで後悔しやすい点は注文住宅で後悔しやすいことで取り上げています。

決める順番は、暮らし方→間取り→名義→補助金

補助金を4番目に置いたのは、補助額が建築費全体から見ると小さく、制度に合わせて間取りを曲げると本末転倒になりやすいからです。ただ2026年は締切が12月31日で、予算がなくなればそこで終わります。年内の着工を考えているなら、1〜3を急ぎつつ、並行して住宅会社に補助金の見込みを聞いておくのが現実的な進め方でしょう。

平屋で二世帯にするか、2階建てにするかで迷っている場合は平屋と二階建ての比較も役に立つはずです。

細かい疑問に答えます

参考・出典

• 住宅金融支援機構『2025年度 フラット35利用者調査』（注文住宅の建設費・住宅面積・1㎡当たり建設費）
• 国土交通省『令和7年度 住宅市場動向調査』（建て替えの住宅購入資金、延べ床面積、世帯主の年齢）
• 国土交通省『みらいエコ住宅2026事業』公式サイト（補助額、対象世帯、期限、予算執行状況）
• 国税庁『No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）』
• 国税庁『No.1224 多世帯同居改修工事をした場合（住宅特定改修特別税額控除）』
• 国税庁『No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税』
• 国土交通省『新築住宅に係る税額の減額措置』、横浜市『新築住宅に係る固定資産税の減額制度』
• 熊谷市『三世代ふれあい家族住宅取得等応援事業』（令和8年度）
• 兵庫県『三世代同居対応改修工事推進事業』

参照日: 2026年10月30日