建築費の高騰はいつまで？木造の坪単価は10年で約1.44倍に

2015年度に82.4万円だった注文住宅の坪単価は、2025年度に118.9万円になりました。10年で約1.44倍です。

住宅金融支援機構のフラット35利用者調査で、土地を持っている人が建物だけを建てたケースの平均建設費を、平均の床面積で割って坪あたりにした数字です。同じ期間に家の床面積は11㎡ほど小さくなっているので、家は小さく、それでも総額は1,000万円以上高くなった、という10年でした。

この上がり方はいつ止まるのか。国土交通省の建設工事費デフレーターと公共工事設計労務単価の最新値を並べて、2026年11月時点で読み取れることと、建てるか待つかを決めるときの目安を考えます。

坪単価は10年で約36万円上がった

まずは年度ごとの数字です。フラット35の注文住宅融資の利用者について、建設費と住宅面積の全国平均を並べ、坪単価に換算しました。

年度	建設費（平均）	住宅面積（平均）	坪単価（換算）	前年度比
2015年度	3,226万円	129.4㎡	82.4万円	－
2016年度	3,308万円	129.3㎡	84.6万円	+2.7％
2017年度	3,354万円	128.2㎡	86.5万円	+2.2％
2018年度	3,390万円	126.8㎡	88.4万円	+2.2％
2019年度	3,452万円	125.8㎡	90.7万円	+2.6％
2020年度	3,532万円	124.4㎡	93.9万円	+3.5％
2021年度	3,570万円	123.8㎡	95.3万円	+1.5％
2022年度	3,715万円	122.8㎡	100.0万円	+4.9％
2023年度	3,861万円	119.5㎡	106.8万円	+6.8％
2024年度	3,932万円	118.5㎡	109.7万円	+2.7％
2025年度	4,260万円	118.4㎡	118.9万円	+8.4％

出典: 住宅金融支援機構『フラット35利用者調査』2015〜2025年度（注文住宅融資利用者の主要指標・集計表 第1表）。坪単価は平均建設費÷平均住宅面積×3.30579で当サイトが計算

グラフの形を見ると、2020年度までは毎年2〜3％ずつの緩やかな上昇でした。傾きが変わったのは2022年度からで、2023年度は前年度比6.8％、2025年度は8.4％と、それ以前の2倍以上のペースになっています。

2025年度の伸びは、数字どおりに受け取るには少し注意が要ります。この年度の注文住宅の利用者は3,889件と少なく、平均年齢は47.8歳でした。建て替えの比率など利用者の中身が変われば、平均は動きます。編集部は、2025年度の8.4％を「1年で建築費が8％上がった」とまでは読まず、上昇が続いていることの確認にとどめています。

坪単価の計算方法そのものにも幅があります。機構は「1㎡当たり建設費」も別に公表していて、2025年度の平均は35.9万円（坪約118.7万円）です。上の表とほぼ同じ水準ですが、会社の広告に出てくる坪単価は延床面積でなく施工面積で割ることもあり、同じ物差しではありません。坪単価の比べ方は注文住宅の坪単価2026で都道府県別に整理しています。

同じ30坪でも総額は約1,070万円違う

坪単価の差は、家の大きさを掛けると実感しやすくなります。2015年度と2025年度の坪単価で、30坪・35坪・40坪の建物を建てた場合を計算しました。土地代や諸費用は含まない、建物だけの金額です。

延床面積	2015年度の坪単価で	2025年度の坪単価で	差額
30坪	約2,472万円	約3,567万円	約1,095万円
35坪	約2,884万円	約4,162万円	約1,278万円
40坪	約3,296万円	約4,756万円	約1,460万円

坪単価は上の表の換算値を使い、当サイトが計算。実際の見積もりは仕様、地域、会社で大きく変わります

4人家族で35坪を想定すると、10年前より約1,280万円多く用意する計算です。住宅ローンの借入額で考えると、返済額への影響は小さくありません。年収から見た予算の上限は注文住宅の予算と年収倍率で確かめられます。

上がり方が大きいのは地方のほう

「都会ほど高くなった」と思われがちですが、上昇率で比べると逆の結果が出ます。機構の調査結果にある地域別の数字で、2015年度と2024年度を比べました。

地域	2015年度の坪単価	2024年度の坪単価	上昇率	建設費の差
首都圏	約90.8万円	約119.5万円	+31.6％	+744万円
近畿圏	約84.1万円	約111.6万円	+32.7％	+855万円
東海圏	約83.6万円	約109.1万円	+30.5％	+581万円
その他地域	約77.2万円	約104.9万円	+35.8％	+716万円

出典: 住宅金融支援機構『フラット35利用者調査』2015・2016・2024年度 調査結果（注文住宅融資利用者の主要指標、地域別）。坪単価は平均建設費÷平均住宅面積で当サイトが換算

坪単価の水準そのものは首都圏が最も高いまま。それでも上昇率がいちばん大きいのは三大都市圏以外の「その他地域」で、2015年度に77万円台だった坪単価が、2024年度には100万円を超えました。10年前の首都圏の水準を、地方が追い越した形です。

資材は全国でほぼ同じ値段で動き、職人の不足は地方のほうが深刻になりやすい。地方の上がり方が大きいのは、この二つが重なった結果と見ることができます。地方で建てる人ほど「地元は安い」という前提を一度外して、今の見積もりを基準に考えたほうがずれが小さくなります。

建築費が高くなった3つの理由

坪単価の上昇には、床面積や設備の変化も混ざります。建築工事そのものの値段がどれだけ動いたかは、国土交通省の建設工事費デフレーターで見られます。工事に使う資材と人件費の価格を、一定の基準年を100として指数にしたものです。

出典: 国土交通省『建設工事費デフレーター（2020年度基準）』年度別・月別（2026年10月30日付け）。2024・2025年度は暫定値

木造住宅の指数は2015年度の93.5から2020年度の100まで、5年で7％ほどの上昇でした。そこから2021年度に110.3、2022年度に116.7と2年で17％近く跳ね、2023年度にいったん114.8へ下がったあと、2025年度は122.3まで戻っています。

10年間でみると約31％の上昇。フラット35の坪単価の上昇（約44％）より小さいのは、デフレーターが工事の値段だけを追うのに対し、坪単価には省エネ性能の向上や設備のグレードといった、家そのものの中身の変化も入っているからです。

① 2021年の木材不足が引き金になった

指数が急に上がった2021年度は、林野庁が森林・林業白書の特集で「2021年の木材不足・価格高騰（いわゆるウッドショック）」と名付けた年にあたります。木造住宅は柱や梁に使う木材の比重が大きく、輸入材の不足と値上がりがそのまま工事費に響きました。出典: 林野庁『令和3年度 森林・林業白書』

2023年度に指数が少し下がったのは、木材の値上がりが一服したためと見られます。ただ、下がったのは一度だけで、2020年度の水準には戻っていません。

木材の値段を左右するのは、海外の住宅需要や海上運賃、為替。どれも自分では動かせない要素なので、見積もりの段階で「構造材の価格はいつの時点のものか」を聞いておくと、契約までの間にどれだけ動く可能性があるかの見当がつきます。木の種類や構造材の違いで坪単価がどう変わるかは、住宅会社ごとの標準仕様を見比べると分かりやすくなります。

② 職人の賃金が14年連続で上がっている

もう一つの柱が人件費です。国が公共工事の積算に使う公共工事設計労務単価は、2026年3月からの単価で全職種の単純平均が前年度比4.5％上がりました。2013年度の改定から14年連続の引き上げで、2012年度と比べると94.1％、ほぼ2倍の水準です。

出典: 国土交通省『令和8年3月から適用する公共工事設計労務単価について』（2026年2月17日）。年は適用年。2019年以前は令和2年改定前の算定方法

2023年からは毎年5％前後の伸びが続いています。家づくりに関係の深い職種では、大工が1日30,331円（前年度比3.1％増）、型わく工が31,671円（同5.0％増）、左官が30,508円（同4.1％増）でした。

公共工事の単価なので、民間の住宅工事の賃金と同じではありません。それでも、職人の取り合いが官民を問わず起きている以上、民間だけが安く雇える状況は考えにくい。編集部は、資材より人件費のほうが今後の建築費を左右すると見ています。

③ 家に求められる性能が上がった

三つ目は、制度の変化で家そのものが高性能になったことです。2025年4月からは、原則すべての新築住宅に省エネ基準への適合が義務づけられました。断熱材や窓の仕様が底上げされ、その分が建設費に乗ります。出典: 国土交通省『建築物省エネ法』。経緯と影響は省エネ基準の適合義務化と4号特例の見直しにまとめています。

この部分は「値上がり」というより「中身の変化」です。光熱費が下がり、補助や住宅ローン減税の優遇も受けやすくなるので、単純に損とは言えません。高性能住宅の補助はGX志向型住宅の補助金で詳しく見ています。

土地より建物のほうが上がっている

土地も一緒に買う人の数字も見ておきます。同じ調査の土地付注文住宅では、全国平均の建設費が2021年度の3,010.6万円から2025年度は3,737.6万円へ、4年で約24％増えました。同じ期間の土地取得費は1,444.9万円から1,575.3万円で、増え方は約9％です。

出典: 住宅金融支援機構『2025年度フラット35利用者調査』集計表（土地付注文住宅 第1表）、2021〜2024年度の各年度調査

土地付きで家を建てる人の負担を押し上げているのは、土地より建物のほう。予算が合わないときに「安い土地を探す」だけでは解決しにくく、建物の大きさと仕様の見直しを同時に進める必要があります。土地探しの費用は土地購入の諸費用で整理しています。

「そろそろ下がる」はあり得るか

いつまで続くのかという問いに、国や公的機関が答えを出した資料は見つかりませんでした。確かな予測は誰にもできない、というのが正直なところです。そのうえで、今出ている数字から読み取れることを並べます。

いちばん新しい月の数字では、木造住宅のデフレーターは2026年8月が128.0でした。1年前の2025年8月は121.2なので、前年同月比で5.6％の上昇。2025年度の年度平均122.3もすでに上回っています。2026年7月は134.6と突出していますが、2025年7月も124.7と前後の月より高く、7月は毎年はね上がる傾向があります。（出典: 国土交通省『建設工事費デフレーター（2020年度基準）』年度別・月別（2026年10月30日付け））

見ている指標	最新の値	読み取れること
建設工事費デフレーター（木造住宅）	2026年8月 128.0（前年同月比 +5.6％）	2026年に入っても上昇は止まっていない
公共工事設計労務単価（全職種）	2026年3月 前年度比 +4.5％（14年連続）	人件費は伸び率こそ落ちたが上昇が続く
フラット35 注文住宅の坪単価（換算）	2025年度 118.9万円（+8.4％）	利用者の構成変化を含むが、上昇の流れは同じ

出典: 国土交通省『建設工事費デフレーター（2020年度基準）』年度別・月別（2026年10月30日付け）、国土交通省『令和8年3月から適用する公共工事設計労務単価について』（2026年2月17日）、住宅金融支援機構『2025年度フラット35利用者調査』

三つとも上を向いています。過去10年のデフレーターで、前の年度よりはっきり下がったのは2023年度だけでした（2020年度は0.1ポイントの微減）。

木材のように輸入の事情で動く資材は、2023年度のように下がる年もあり得ます。一方、人件費は職人の数が増えない限り下がりにくい性質のものです。私たちは、数年のうちに2020年以前の水準まで戻る見込みは低く、「高止まりか、ゆるやかな上昇」を前提に計画を立てるのが現実的だと考えています。

自分で先を確かめるなら、この3つ

建築費の動きは、ニュースの見出しより公表元の数字を追うほうが早く、正確です。どれも無料で見られます。

指標	公表元	出る時期	見るところ
建設工事費デフレーター	国土交通省	毎月末に2か月前の分	木造住宅の列の前年同月比
公共工事設計労務単価	国土交通省	毎年2月ごろ（3月から適用）	全職種平均と大工の伸び率
フラット35利用者調査	住宅金融支援機構	毎年7月ごろに前年度分	注文住宅の建設費と住宅面積

出典: 国土交通省『建設工事費デフレーター』、国土交通省『令和8年3月から適用する公共工事設計労務単価について』（2026年2月17日）、住宅金融支援機構『2024年度フラット35利用者調査』（2025年7月25日公表）

デフレーターは月ごとのぶれが大きいので、1か月の数字で判断せず、前年同月比が3か月続けてマイナスになるかどうかを見るのが目安になります。そうなるまでは、編集部は「まだ上がっている」と判断します。

待つと得になるのは、どんな場合か

待つ判断に意味が出るのは、待っている間に建築費の上昇分より多くの資金を用意できる場合です。

たとえば35坪の家で、建築費が年4％上がると仮定してみます。2025年度の坪単価（換算）で計算すると、1年で約166万円の上昇。同じ1年で頭金を166万円以上増やせるなら、借入額は増えずに済みます。増やせなければ、待つほど借入は大きくなる計算です。4％は説明のための仮定で、予測ではありません。

2年待つなら上昇分は約340万円になります。共働きで毎月10万円を貯めても2年で240万円なので、この仮定のもとでは追いつきません。反対に、親からの資金援助が決まっている、近く昇給や転職の予定があるといった事情なら、待つ意味は出てきます。援助を受けるときの非課税枠は住宅取得資金の贈与税の非課税で確認できます。

もう一つの変数が金利です。建築費が横ばいでも、住宅ローンの金利が上がれば総返済額は増えます。金利上昇時の返済額の変わり方は金利上昇で返済額はどう変わるかで試算しています。

今建てるか待つかを決める順番

建築費の先行きが読めない以上、判断の軸は「相場」ではなく自分の家計と暮らしの事情に置くほうが確かです。編集部がすすめる順番を図にしました。

最初の分かれ目は、時期を動かせない事情があるかどうかです。子どもの入学、親との同居、古い家の耐震の不安、高い家賃。こうした事情があるなら、建築費が下がるのを待つより、今の価格で成り立つ家を考えるほうが早い。

見積もりが予算を超えるときは、待つ前に家の形を見直します。延床を2坪減らすだけで、2025年度の換算坪単価なら約240万円の差になります。総2階のシンプルな形にする、廊下を減らす、設備のグレードを部屋ごとに分ける。削る順番は注文住宅の見積もりの見方と平屋と2階建ての費用比較が参考になります。

建物以外の費用にも目を向けてください。地盤改良、外構、登記やローンの手数料は坪単価に入らず、総額の1〜2割を占めることがあります。内訳は注文住宅の諸費用の内訳で確認できます。

契約の前に確かめたい3つのこと

建築費が動いている時期は、契約書の細かな条文が後から効いてきます。工事が長い注文住宅では、契約から着工まで数か月空くことも珍しくありません。

1. 見積もりの有効期限と、期限を過ぎたときの扱い
2. 契約後に資材や人件費が上がった場合、請負代金を変える条項があるか、あるならその条件
3. 着工と引き渡しの予定日、遅れたときの取り決め

特に2つ目は会社によって書き方がまちまちです。「物価変動による増額あり」とだけ書かれている場合は、どの程度上がったら、どの範囲で増えるのかを口頭でなく書面で確かめておくと安心です。建てる会社による違いは工務店とハウスメーカーの違いで比べています。

新築にこだわらない選択肢

注文住宅の価格が合わないなら、建売住宅や中古住宅のリノベーションも候補になります。建売は同じ仕様の家をまとめて建てるため、坪あたりの費用を抑えやすい形です。ただし間取りや性能を選ぶ自由は小さくなります。比べ方は建売と注文住宅の違いと中古リノベと新築の比較にまとめました。

ローコスト住宅を検討する場合は、坪単価の安さの理由を確かめることが欠かせません。標準仕様に含まれないものが多いと、最終的な金額は普通の注文住宅と変わらなくなります。注意点はローコスト住宅の注意点で取り上げています。

ここが気になる

参考・出典

• 住宅金融支援機構『フラット35利用者調査』2015〜2024年度 調査結果（注文住宅融資利用者の主要指標・地域別）、『2025年度フラット35利用者調査』集計表（注文住宅 第1表）、『2024年度』
• 国土交通省『建設工事費デフレーター』（2020年度基準）年度別・月別（2026年10月30日付け）
• 国土交通省『令和8年3月から適用する公共工事設計労務単価について』（2026年2月17日）、別添資料
• 国土交通省『建築物省エネ法』
• 林野庁『令和3年度 森林・林業白書』特集「2021年の木材不足・価格高騰（いわゆるウッドショック）への対応」

参照日: 2026年11月9日