ローコスト住宅1000万円台の注意点｜建てた人2.4％と削られる7か所

「建物1,000万円台」と書かれたチラシの家は、実際に1,000万円台で建つのでしょうか。

建つ家はあります。ただ、住宅金融支援機構のフラット35利用者調査（2025年度）で注文住宅を建てた3,889件を見ると、建設費が1,000万円台だったのは92件、全体の2.4％でした。中央値は3,900万円です。

安い家が悪いわけではありません。値段の差は、どこかの仕様や面積、保証、手間の差として必ずどこかに出ます。何が削られているのかを契約前に読み解ければ、1,000万円台は十分に現実的な選択肢になります。

出典: 住宅金融支援機構『2025年度フラット35利用者調査』注文住宅 第13表・第15表・第11表（2026年）

1,000万円台で建てた人は全国で何％いるのか

フラット35利用者調査は、フラット35を借りて家を建てた・買った人の申込データを集計したものです。現金で建てた人や他のローンを使った人は入っていません。それでも、毎年数千件規模で建設費の分布を公表している資料はほかに見当たらず、相場の目安として使えます。

建設費の帯	件数	割合
2,000万円未満	92件	2.4％
2,000万〜3,000万円未満	741件	19.1％
3,000万〜4,000万円未満	1,217件	31.3％
4,000万〜5,000万円未満	951件	24.5％
5,000万円以上	888件	22.8％
全体	3,889件	100％

出典: 住宅金融支援機構『2025年度フラット35利用者調査』注文住宅 第13表・第15表・第11表（2026年）。帯の集計は当サイトが200万円刻みの件数を合算

1,000万円未満は0件。1,000万円台の92件の内訳は、1,000万〜1,200万円未満が1件、1,200万〜1,400万円未満が6件、1,400万〜1,600万円未満が17件、1,600万〜1,800万円未満が25件、1,800万〜2,000万円未満が43件でした。1,000万円台でも、2,000万円に近い側に寄っています。

ここから読み取れるのは、1,000万円台は「狙えば誰でも届く価格」ではなく、面積や仕様をかなり絞った結果だということです。最初の見積もりが2,000万円を少し超えても、それは珍しいことではありません。むしろ、どこを絞れば2,000万円を切れるのかを会社と一緒に洗い出せるかどうかが、家づくりの分かれ目になります。

土地から買う人の数字も並べておきます。同じ調査の土地付注文住宅（全国7,733件）では、建設費の平均が3,737.6万円、土地取得費の平均が1,575.3万円でした。土地なしで建物だけを建てる人より建設費は500万円ほど低く、土地代のぶん建物を絞っている様子がうかがえます。

出典: 住宅金融支援機構『2025年度フラット35利用者調査』土地付注文住宅 第1表（2026年）

チラシの「1,000万円台」と、調査の建設費は同じものか

ここで数字のずれが生まれます。広告の価格は「建物本体」だけを指していることがあり、屋外の給排水、地盤改良、照明やカーテン、外構は別の見積もりに回されがちです。何が含まれるかは会社ごとに違うので、比べるときは必ず範囲をそろえます。

費用の区分	広告価格に入っているか	見積もりで確かめること
建物本体（構造・屋根・外壁・内装）	入っていることが多い	標準仕様書の型番とグレード
屋外給排水・電気の引き込み	会社による	敷地条件で金額が変わるか
地盤調査・地盤改良	別途のことが多い	調査前の概算か、上限の目安があるか
照明・カーテン・エアコン	会社による	何台・何か所までが標準か
外構・駐車場	別途のことが多い	見積もりに一式で入っているか
設計料・確認申請・登記・ローン費用	別途のことが多い	諸費用の一覧を出してもらえるか

私たちは、広告の価格に「本体価格」「税込」「何坪の場合」の3つが書かれていない会社は、最初の打ち合わせで総額の資料を出してもらうまで比較の土俵に上げなくてよいと考えています。費目ごとの読み方は注文住宅の見積もりの見方、建物以外の出費は注文住宅の諸費用の内訳と新築の外構費用の相場で詳しく扱っています。

面積から逆算すると、何㎡の家になるか

同じ調査で、注文住宅の1㎡当たり建設費は中央値34.6万円、平均35.9万円でした。この単価のまま予算を割ると、建てられる広さが見えてきます。下の表は単純な割り算で、地域や形の違いは入っていません。

建設費	1㎡25万円の場合	1㎡30万円の場合	1㎡35.9万円（全国平均）の場合
1,500万円	60.0㎡	50.0㎡	41.8㎡
1,800万円	72.0㎡	60.0㎡	50.1㎡
1,990万円	79.6㎡	66.3㎡	55.4㎡

出典: 住宅金融支援機構『2025年度フラット35利用者調査』注文住宅 第13表・第15表・第11表（2026年）をもとに当サイトが計算（建設費÷1㎡当たり単価）

注文住宅の住宅面積は全国平均118.4㎡、中央値111.4㎡です。1,000万円台に収めるには、平均的な単価なら面積を半分近くまで小さくするか、1㎡当たり25万〜30万円という安い単価で建てるか、どちらかになります。1㎡30万円未満で建てた人は全体の27.1％、26万円未満だと12.7％でした。

出典: 住宅金融支援機構『2025年度フラット35利用者調査』注文住宅 第13表・第15表・第11表（2026年）

30坪・4人家族で想定すると

たとえば延床30坪（約99.2㎡）、夫婦と子ども2人の家を1,990万円以内で建てると想定します。1㎡当たりに直すと約20.1万円。フラット35利用者調査で1㎡20万円未満だった注文住宅は75件、全体の1.9％にとどまります。

出典: 住宅金融支援機構『2025年度フラット35利用者調査』注文住宅 第13表・第15表・第11表（2026年）をもとに当サイトが計算

30坪のまま1,000万円台に入れるのは、かなり狭い門です。現実的な道は2つ。延床を25坪前後まで絞って単価を上げる余地をつくるか、規格プランをほぼそのまま使って単価そのものを下げるか。

編集部なら前者を選びます。面積を1坪減らすと、断熱や窓に回せるお金が生まれます。規格どおりに建てて単価を下げる道は、後から足したくなった収納や窓が、そのまま割高なオプションに化けやすいからです。

オプションで総額が膨らむ典型は、窓の追加や大きさの変更、収納の造作、コンセントの増設、食洗機や浴室乾燥機の追加、外壁の色や素材の変更。一つずつは小さな差額でも、規格から外れるたびに積み上がります。打ち合わせの前に「これだけは譲れない」項目を3つまでに絞り、その差額を最初の見積もりに入れてもらうと、契約後の増額を抑えられます。

ローコスト住宅の会社は、この「安い単価」を実現する仕組みを持っています。その仕組みが、次に見る削られやすい場所と表裏一体です。

安さの仕組みと、削られやすい7か所

ローコスト住宅が安くできる理由は、主に3つに分けられます。間取りや部材を規格にして設計と発注の手間を減らすこと、建材や設備をまとめて仕入れること、打ち合わせや現場の工程を短くすること。どれも合理的な工夫で、それ自体は欠点ではありません。

困るのは、その工夫の外側に自分の希望がはみ出したときです。はみ出した分はオプションになり、単価の安さが一気に崩れます。もう一つは、目に見えにくい性能や保証が最低限に設定されているケース。こちらは住んでから効いてきます。

削られやすい所	安くなる仕組み	住んでから効くこと	契約前に見る書類
間取りの自由度	規格プランから選ぶ	収納や動線を後から足せない	変更できる範囲の一覧
断熱・窓	最低基準の断熱材とサッシ	冬の寒さ・光熱費	外皮計算書、窓の型番
耐震	等級1（建築基準法の最低限）	地震後の補修費・住み続けられるか	構造計算の有無、等級
外壁・屋根材	初期費用の安い材料	塗り替え・張り替えの周期	材料名と想定の手入れ周期
設備（キッチン・浴室）	1メーカーの標準品に固定	使い勝手、交換費用	標準品の型番と変更差額
保証・点検	法定の10年だけ	11年目以降の不具合が自己負担	保証書の見本、延長の条件
打ち合わせ回数	回数や期間に上限	決めきれないまま着工	打ち合わせの回数と変更締切

7か所のうち、後から直しにくいのは断熱・窓、耐震、間取りの3つです。壁の中や構造に関わるため、リフォームで手を入れると新築時の差額よりずっと高くつきます。逆に設備や外構は、あとから入れ替えられる部分。予算を削るなら、こちら側から削るのが筋だと私たちは考えます。

断熱材の種類と性能の違いは断熱材の比較、耐震等級の費用差は耐震等級3にかかる費用で取り上げています。

標準仕様書は「性能表示の4分野」で読む

仕様書は会社ごとに書式がばらばらで、並べて比べにくい書類です。そこで物差しにしたいのが、住宅品確法にもとづく住宅性能表示制度。国が決めた共通の基準で、10分野の性能を等級や数値で示します。

新築住宅で評価を受けるときに必須とされているのは4分野で、残る6分野は申請者が選べます。制度の利用自体は任意ですが、この4分野を聞けば、どの会社とも同じ物差しで話ができます。

出典: 国土交通省『新築住宅の住宅性能表示制度ガイド』（平成27年4月施行版）

必須の分野	何を表すか	会社に聞くこと
構造の安定	耐震等級など、地震や風・雪への強さ	耐震等級はいくつか。「相当」ではなく評価や計算があるか
劣化の軽減	柱や土台などが傷みにくい工夫	劣化対策等級はいくつか
維持管理・更新への配慮	配管の点検や交換のしやすさ	維持管理対策等級はいくつか
温熱環境・エネルギー消費量	断熱性能と省エネ性能	断熱等性能等級と一次エネルギー消費量等級

出典: 国土交通省『新築住宅の住宅性能表示制度ガイド』（平成27年4月施行版）

断熱については、2025年4月から原則すべての新築住宅に省エネ基準への適合が義務になりました。つまり今は「省エネ基準に適合」は最低ラインで、売り文句にはなりません。国は2030年度までに基準をZEH水準へ引き上げる方針を示しています。30年以上住む家なら、いまの最低ラインで止めるか、一段上げるかは考えておきたいところです。

出典: 国土交通省『建築基準法・建築物省エネ法 改正法制度説明資料』（2024年）

制度や等級の中身は2025年の省エネ基準義務化と長期優良住宅の記事も参考になります。

評価書があると、もめたときの窓口が変わる

建設住宅性能評価書が交付された住宅は、各地の弁護士会にある指定住宅紛争処理機関に紛争処理を申請できます。申請手数料は1件1万円。評価書の内容だけでなく、請負契約をめぐるもめごと全般を扱ってくれます。

出典: 国土交通省『新築住宅の住宅性能表示制度ガイド』（平成27年4月施行版）

評価の料金は評価機関ごとに決められていて、標準の価格に含むかどうかも会社によって違います。それでも、安く建てる家ほど「約束した性能が出ているか」を第三者に見てもらう価値は大きい。私たちはそう見ています。

10年目以降は、保証より手入れの計画がものを言う

新築住宅を引き渡す会社は、構造上の主要な部分と雨水の浸入を防ぐ部分について、10年間の瑕疵担保責任を負います。会社が倒れても補修費が出るよう、保険への加入か保証金の供託も義務です。これはローコスト住宅でも同じです。

出典: 国土交通省『新築住宅の瑕疵保険（消費者向け）』

差が出るのは11年目からです。延長保証の条件（有料点検や指定工事を受けること）、外壁や屋根の手入れの周期は、会社によって大きく違います。保証の仕組みは住宅完成保証制度の記事にもまとめています。

ローコスト住宅をおすすめしない人、向いている人

ここは意見が分かれるところです。安さを生かせるかどうかは、家に何を求めるかで決まります。

向いている人	向いていない人
規格の間取りに暮らしを合わせられる	間取りを一から決めたい
家族が少なく、面積を絞れる	収納や部屋数を多く確保したい
浮いた予算を教育費や繰上げ返済に回したい	設備や内装のグレードにこだわりがある
土地代が高く、建物に回せる額が限られる	断熱や耐震を標準より上げたい（差額で安さが薄れる）

平屋で考えている人は面積と土地の広さの両方が効いてくるので、平屋と二階建ての費用比較で試算してから会社を回ると話が早いでしょう。間取りで後悔しやすい点は間取りの失敗例30、予算の上限は年収から見た注文住宅の予算が参考になります。

会社の種類による違いは、工務店とハウスメーカーの違いで比べています。

細かい疑問に答えます

最後に

2.4％という数字は、1,000万円台が少数派であることを示しています。少数派で建てるなら、何を削って何を残すかを自分で決めることが条件になります。直しにくい断熱・耐震・間取りを残し、あとから替えられる設備や外構で調整する。この順番さえ崩さなければ、価格の安さは後悔ではなく選択になります。

建てたあとの後悔の傾向は注文住宅の後悔ランキングにもまとめています。

参考・出典

• 住宅金融支援機構「2025年度フラット35利用者調査」（2026年7月24日公表）、集計表 注文住宅（第11表・第13表・第15表）、土地付注文住宅（第1表）
• 国土交通省「新築住宅の住宅性能表示制度ガイド」（平成27年4月施行版）、「住宅性能表示制度」
• 国土交通省「建築基準法・建築物省エネ法 改正法制度説明資料」（令和6年9月）
• 国土交通省「新築住宅の瑕疵保険（消費者向け）」

参照日: 2026年10月25日